Prix au m² des terrains non constructibles : facteurs influents

Le prix d'un terrain non constructible peut varier considérablement d'une région à l'autre, voire d'un village à l'autre. En France, le prix moyen d'un terrain non constructible a augmenté de 15% en 2023, passant de 45€ à 52€ le m², selon les données de l'Observatoire du marché immobilier. Ces variations s'expliquent par la complexité du marché foncier, qui dépend d'une multitude de facteurs.

En comprenant ces éléments, les investisseurs, les agriculteurs, les propriétaires fonciers et tous les acteurs intéressés par l'achat ou la vente de terrains non constructibles pourront mieux comprendre le marché et prendre des décisions éclairées.

Déterminants géographiques et environnementaux

La localisation géographique joue un rôle crucial dans la détermination du prix d'un terrain non constructible. Plusieurs facteurs, liés à l'emplacement et à l'environnement, peuvent avoir un impact important sur la valeur du terrain.

Emplacement géographique

• Proximité des grandes villes et des axes routiers : Un terrain situé à proximité d'une grande ville, comme Paris, Lyon ou Marseille, ou d'un axe routier majeur, comme l'autoroute A1 ou l'A6, aura tendance à être plus cher qu'un terrain isolé en zone rurale. L'accessibilité et la proximité des services et des commodités augmentent la valeur du terrain.
• Zone rurale vs. zone péri-urbaine : Les terrains situés en zone rurale, loin des centres urbains, ont généralement un prix inférieur à ceux situés en zone péri-urbaine, où la demande est plus forte en raison de la proximité des villes et de l'attractivité d'un cadre de vie plus calme. Par exemple, un terrain de 1000 m² situé dans une zone rurale des Alpes-Maritimes peut s'échanger à environ 10 000 €, tandis qu'un terrain de même superficie situé dans une zone péri-urbaine de la même région peut se négocier à 30 000 € ou plus.
• Relief et topographie : La présence de collines, de montagnes, de vallées et de cours d'eau peut influencer le prix du terrain. Un terrain situé en pente, par exemple, peut être moins attractif pour la construction et donc moins cher qu'un terrain plat. De même, un terrain situé en bordure d'un cours d'eau peut être plus cher en raison de son attractivité paysagère et de la possibilité de profiter d'activités nautiques. Par exemple, un terrain situé sur les hauteurs de la commune de Saint-Tropez, avec une vue panoramique sur la mer, sera bien plus cher qu'un terrain plat situé à l'intérieur des terres, loin de la côte.
• Ressources naturelles : La présence de ressources naturelles, comme l'eau, le bois ou les minerais, peut avoir un impact positif ou négatif sur la valeur du terrain. Un terrain avec une source d'eau potable peut être plus cher qu'un terrain sec, tandis qu'un terrain situé sur un site pollué ou susceptible de contenir des ressources minérales peut être moins cher. Par exemple, un terrain avec un puits d'eau potable dans une région semi-aride sera plus cher qu'un terrain sans accès à l'eau.

Environnement naturel

• Qualité du sol : La nature du sol (argile, sable, etc.) et sa fertilité peuvent influencer le prix du terrain. Un terrain avec un sol fertile et propice à l'agriculture peut être plus cher qu'un terrain avec un sol pauvre ou rocailleux. De même, un terrain situé dans une zone d'aléas géologiques, comme des risques de glissements de terrain ou d'inondations, peut être moins attractif et donc moins cher.
• Présence de forêts, de prairies, de rivières, de lacs : La présence d'éléments naturels, comme des forêts, des prairies, des rivières ou des lacs, peut augmenter la valeur du terrain, notamment si ces éléments sont protégés ou s'ils offrent des possibilités d'activités touristiques ou de loisirs. Un terrain situé dans un parc naturel protégé ou en bordure d'un lac peut être plus cher qu'un terrain situé en pleine campagne sans aucun élément naturel remarquable.
• Pollution et nuisances : La présence de pollution atmosphérique, de nuisances sonores ou d'installations industrielles peut avoir un impact négatif sur la valeur du terrain. Un terrain situé à proximité d'une usine polluante ou d'une route très fréquentée peut être moins cher qu'un terrain situé dans un environnement plus calme et plus propre. Par exemple, un terrain situé à proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, connu pour son niveau de pollution sonore important, sera moins cher qu'un terrain situé à la campagne, loin de tout bruit.
• Risques naturels : La présence de risques naturels, comme les glissements de terrain, les inondations, les séismes ou les incendies, peut avoir un impact négatif sur la valeur du terrain. Un terrain situé dans une zone à risque de glissement de terrain ou d'inondation peut être moins cher qu'un terrain situé dans une zone moins exposée aux risques naturels. Par exemple, un terrain situé dans une zone inondable, comme les plaines de la Loire, sera moins cher qu'un terrain situé sur une colline, à l'abri des inondations.

Facteurs liés à l'urbanisme et à la réglementation

L'urbanisme et la réglementation en vigueur dans la commune où se situe le terrain non constructible ont un impact important sur son prix. Les règles d'urbanisme, les servitudes et les restrictions peuvent limiter les possibilités d'utilisation du terrain et ainsi influencer sa valeur.

Règles d'urbanisme

• Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document qui définit les règles d'aménagement et de construction applicables dans la commune. Il détermine les zones constructibles et les zones non constructibles, les types de constructions autorisés et les densités de construction. Un terrain situé dans une zone constructible sera généralement plus cher qu'un terrain situé dans une zone non constructible. Par exemple, un terrain situé dans une zone à vocation agricole, où la construction est limitée, aura un prix inférieur à un terrain situé dans une zone à vocation résidentielle, où la construction est autorisée sans restriction.
• Zones constructibles vs. zones non constructibles : Les zones constructibles sont des zones où la construction est autorisée, tandis que les zones non constructibles sont des zones où la construction est interdite ou soumise à des restrictions importantes. Un terrain situé dans une zone non constructible aura un prix inférieur à un terrain situé dans une zone constructible. Par exemple, un terrain situé dans une zone naturelle protégée, comme un parc naturel régional, sera généralement moins cher qu'un terrain situé dans une zone urbanisée, où la construction est autorisée.
• Densité de construction : La densité de construction, c'est-à-dire le nombre de logements autorisés par hectare, peut influencer le prix du terrain. Un terrain situé dans une zone avec une faible densité de construction, où les constructions sont plus espacées, aura généralement un prix plus élevé qu'un terrain situé dans une zone avec une densité de construction élevée, où les constructions sont plus regroupées. Par exemple, un terrain situé dans une zone pavillonnaire, où la densité de construction est faible, sera généralement plus cher qu'un terrain situé dans une zone d'immeubles collectifs, où la densité de construction est élevée.
• Règles de hauteur, de façade, d'implantation : Les règles d'urbanisme peuvent imposer des contraintes sur la hauteur des bâtiments, la forme des façades ou l'implantation des constructions. Ces contraintes peuvent affecter la valeur du terrain, notamment si elles limitent les possibilités d'aménagement et de construction.

Servitudes et restrictions

• Servitudes d'utilité publique : Les servitudes d'utilité publique sont des restrictions imposées sur un terrain pour permettre l'installation de réseaux électriques, de gaz, d'eau ou de télécommunications. Ces servitudes peuvent avoir un impact négatif sur la valeur du terrain, notamment si elles limitent les possibilités de construction ou d'utilisation du terrain. Par exemple, un terrain traversé par une ligne à haute tension sera moins cher qu'un terrain situé loin de toute infrastructure électrique.
• Servitudes de passage, de vue, de mitoyenneté : Les servitudes de passage, de vue ou de mitoyenneté sont des restrictions imposées sur un terrain pour permettre à un propriétaire voisin de passer sur le terrain, d'avoir une vue sur le terrain ou de construire à proximité immédiate du terrain. Ces servitudes peuvent avoir un impact négatif sur la valeur du terrain, notamment si elles limitent les possibilités d'aménagement et d'utilisation du terrain. Par exemple, un terrain avec une servitude de passage sur lequel un voisin a le droit de passer pour accéder à son terrain sera moins cher qu'un terrain sans servitude.
• Zones de protection : La présence de zones naturelles protégées, de sites archéologiques, de monuments historiques ou de sites classés peut imposer des restrictions sur l'utilisation du terrain. Ces restrictions peuvent affecter la valeur du terrain, notamment si elles limitent les possibilités de construction ou d'aménagement du terrain. Par exemple, un terrain situé dans une zone classée au titre des Monuments Historiques sera généralement moins cher qu'un terrain situé dans une zone non classée.
• Taxes et impôts fonciers : Les taxes et les impôts fonciers, comme la taxe foncière, peuvent également influencer le prix du terrain non constructible. Un terrain situé dans une commune avec des taxes foncières élevées peut être moins cher qu'un terrain situé dans une commune avec des taxes foncières plus faibles.

Facteurs économiques et sociaux

Le prix des terrains non constructibles est également influencé par des facteurs économiques et sociaux. Le marché immobilier local, les investissements, le développement économique et les changements sociétaux peuvent avoir un impact important sur la valeur des terrains.

Marché immobilier local

• Offre et demande : Le prix d'un terrain non constructible est influencé par l'offre et la demande sur le marché local. Un terrain situé dans une zone où la demande est forte et l'offre limitée aura tendance à être plus cher qu'un terrain situé dans une zone où l'offre est importante et la demande faible. Par exemple, un terrain situé dans une commune prisée par les retraités, comme la commune de Saint-Tropez, aura un prix plus élevé qu'un terrain situé dans une commune moins attractive, avec une population vieillissante.
• Prix de vente des terrains constructibles : Le marché des terrains constructibles peut également influencer le prix des terrains non constructibles. Si les prix des terrains constructibles sont en hausse, les terrains non constructibles peuvent également voir leur valeur augmenter, notamment si le terrain est susceptible d'être aménagé à l'avenir. Par exemple, si les prix des terrains constructibles dans une zone à fort potentiel de développement augmentent, les terrains non constructibles de cette zone peuvent également voir leur valeur augmenter, même s'ils ne sont pas immédiatement constructibles.
• Tendance du marché : Les tendances du marché immobilier local peuvent également influencer le prix des terrains non constructibles. Une période de croissance économique et de forte demande immobilière peut faire augmenter les prix des terrains, tandis qu'une période de récession peut faire baisser les prix. Par exemple, après la crise financière de 2008, les prix des terrains non constructibles ont baissé dans de nombreuses régions de France, avant de remonter progressivement au cours des années suivantes, avec la reprise économique.

Investissements et développement

• Projets d'infrastructures : Les projets d'infrastructures, comme la construction de routes, de voies ferrées, de ports ou d'aéroports, peuvent avoir un impact positif sur la valeur des terrains non constructibles situés à proximité de ces infrastructures. L'amélioration de l'accessibilité et du développement économique local peuvent faire augmenter la valeur des terrains. Par exemple, la construction d'une nouvelle ligne de TGV à proximité d'une commune rurale peut faire augmenter la valeur des terrains situés dans cette commune, en raison de l'amélioration de l'accessibilité à Paris et aux autres grandes villes.
• Projets touristiques et agricoles : Les projets touristiques, comme la création d'hôtels, de campings ou de résidences secondaires, et les projets agricoles, comme la création de fermes ou de vignobles, peuvent également influencer la valeur des terrains non constructibles. Ces projets peuvent faire augmenter la valeur des terrains situés dans des zones attractives pour le tourisme ou l'agriculture. Par exemple, la construction d'un nouveau complexe hôtelier dans une zone côtière peut faire augmenter la valeur des terrains situés à proximité de cet hôtel, en raison de l'augmentation de l'activité touristique dans la région.
• Développement économique local : Le développement économique local peut également influencer la valeur des terrains non constructibles. La création d'entreprises, d'emplois et d'activités économiques peut faire augmenter la demande de terrains et ainsi faire augmenter leur valeur. Par exemple, l'implantation d'une nouvelle zone industrielle dans une commune rurale peut faire augmenter la valeur des terrains situés à proximité de cette zone, en raison de l'augmentation de l'activité économique et des emplois créés.

Facteurs sociaux

• Démographie : L'évolution de la population et l'attractivité d'une région peuvent influencer la valeur des terrains non constructibles. Une région avec une population croissante et une attractivité touristique forte peut voir la valeur de ses terrains augmenter, tandis qu'une région avec une population décroissante et une attractivité touristique faible peut voir la valeur de ses terrains baisser. Par exemple, les communes situées dans les régions dynamiques de la France, comme la région parisienne ou la région PACA, ont tendance à voir la valeur de leurs terrains augmenter, en raison d'une population croissante et d'un dynamisme économique important.
• Mode de vie : Les préférences des acheteurs en termes d'environnement, d'espace et de qualité de vie peuvent influencer la valeur des terrains non constructibles. Les terrains situés dans des zones rurales et calmes, avec un accès à la nature et aux activités de plein air, peuvent être plus chers que des terrains situés en ville ou à proximité de zones polluées. Par exemple, un terrain situé dans un village provençal, avec un accès direct à la nature et aux plages, sera généralement plus cher qu'un terrain situé dans une banlieue parisienne, avec un environnement plus dense et moins de verdure.
• Changements sociétaux : Les changements sociétaux, comme l'intérêt croissant pour l'écologie, le développement durable et les mobilités alternatives, peuvent également influencer la valeur des terrains non constructibles. Les terrains situés dans des zones à faible impact environnemental, avec un accès aux transports en commun ou aux pistes cyclables, peuvent être plus chers que des terrains situés dans des zones moins écologiques ou moins bien desservies. Par exemple, un terrain situé dans une commune labellisée "Ville verte", avec un accès direct à des pistes cyclables et une faible pollution atmosphérique, sera généralement plus cher qu'un terrain situé dans une commune polluée et mal desservie par les transports en commun.

Méthodes d'évaluation et d'estimation

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer et estimer la valeur d'un terrain non constructible. Ces méthodes permettent aux professionnels de l'immobilier et aux acheteurs potentiels d'avoir une idée du prix de vente du terrain.

Méthodes d'évaluation foncière

• Méthode comparative : Cette méthode consiste à comparer le terrain à évaluer avec des terrains similaires vendus récemment dans la même zone géographique. En tenant compte des caractéristiques spécifiques du terrain et des transactions comparables, il est possible d'estimer le prix de vente du terrain.
• Méthode par capitalisation des revenus : Cette méthode est utilisée pour évaluer des terrains susceptibles de générer des revenus, comme des terrains agricoles ou des terrains destinés à la construction d'un hôtel ou d'un camping. Elle consiste à calculer la valeur du terrain en fonction des revenus qu'il peut générer. Le prix du terrain est alors estimé en fonction de la rentabilité potentielle du terrain. Par exemple, un terrain agricole avec une production annuelle de 10 000 € de céréales sera évalué à un prix plus élevé qu'un terrain agricole avec une production annuelle de 5 000 €.
• Méthode par coûts : Cette méthode consiste à estimer le coût de construction d'un bien équivalent sur le terrain à évaluer. Le prix du terrain est alors estimé en fonction du coût de construction et des contraintes liées au terrain. Par exemple, un terrain situé en zone à risques d'inondations, nécessitant des travaux de terrassement et d'assainissement importants, sera évalué à un prix plus faible qu'un terrain situé dans une zone non inondable.

Études de marché

Les études de marché permettent d'analyser les tendances du marché et de déterminer les prix moyens des terrains non constructibles dans une zone géographique donnée. Les études de marché peuvent être réalisées à partir de différentes sources d'informations, comme les transactions récentes, les enquêtes auprès des agents immobiliers et les analyses statistiques. Les analyses statistiques permettent d'identifier les corrélations entre les différents facteurs, comme la localisation, la superficie et la nature du terrain, et le prix de vente du terrain.

Par exemple, une étude de marché réalisée en 2022 dans la région de la Côte d'Azur a montré que le prix moyen des terrains non constructibles dans cette région est de 150€ le m², avec des variations importantes en fonction de la proximité de la mer, de la qualité du terrain et des règles d'urbanisme applicables dans la commune. Les terrains situés à proximité des plages sont les plus chers, avec des prix pouvant atteindre 500€ le m² dans les communes les plus recherchées.

En conclusion, le prix au m² des terrains non constructibles est influencé par un large éventail de facteurs, tant géographiques et environnementaux qu'urbanistiques, économiques et sociaux. Comprendre ces facteurs permet de mieux appréhender la complexité du marché foncier et de prendre des décisions éclairées lors de l'achat ou de la vente d'un terrain non constructible.